금융위원회는 16일 ‘새정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화방안’을 통해 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 확대시행 방안을 공개했다. 정부가 이번 대책 발표를 통해 무주택 청년들의 대출 여력이 크게 확대될 것으로 보인다.
금융위는 기존 DSR이 청년들의 미래 소득을 제대로 반영하지 못해 대출 여력이 크지 않았다는 문제점에 착안, 대출부터 만기시점까지 각 연령대별 소득 흐름 평균을 고려해 대출 한도를 설정하도록 했다.
이에 따라 20대의 경우 앞으로 30년간 벌어들일 소득을 감안해 현재 연봉보다 30~50% 높은 수준에서 DSR을 적용받게 된다. 20~24세의 경우 현재 연봉보다 51.6% 많이 받는다고 가정해 DSR을 계산한다. 25~29세의 경우 31.4% 높다고 가정한다. 30세부터는 30년 만기로 주담대를 받더라도 만기 20년을 가정하는 것이 유리하다. 30~34세는 현 연봉보다 17.7%를, 35~39세는 현 연봉보다 5.3% 높다고 가정한다.
이 같은 산식을 적용했을 때, 생애최초 주택구입자의 경우 7억5000만원 이상의 주택 구입계획이 있다면 20대 초반(20~24세)이라면 연봉이 5700만원만 넘으면 주담대 최대 한도인 6억원까지 빌릴 수 있게 된다.
주택담보대출비율(LTV) 80%와 최근(4월) 예금은행 주담대 가중평균금리가 약 4.0%였다는 점을 감안한 계산이다. 현재 연간 5700만원을 벌어들이고 있을 경우, 미래소득을 감안한 연봉이 8641만원으로 계산되는데, 이렇게 되면 6억원을 빌려도 DSR 40%를 넘지 않는다.
20대 중후반부터는 더 많이 벌어야 6억원까지 대출이 가능하다. 25~29세의 경우 연봉 6600만원을 넘으면 6억원까지 대출할 수 있다. 미래소득이 현 연봉의 31.4% 많다는 계산에서 나온 결과다.
30대부터는 30년 만기로 주담대를 받더라도 연봉계산시 만기 20년을 가정하게 되는데, 이 경우 30대 초반(30~34세)은 연봉이 7300만원을 넘어설 경우 6억원까지 대출할 수 있다. 35~39세는 8200만원 넘게 벌어야 한다.
부부의 경우 주담대 DSR 적용시 부부합산 소득을 따르는 만큼, 상당수 맞벌이 부부들은 6억원 대출이 가능할 것으로 보인다. 30대 초반 부부의 경우 각각 연봉이 3650만원을 넘으면 6억원까지 주담대를 받을 수 있다.
은행권 관계자는 “각각 소득이 있는 부부의 경우 주담대 DSR 계산시 연봉을 합산해 계산한다”면서 “완화된 DSR과 LTV를 적용받을 경우 6억원까지 대출받을 수 있는 신혼부부들이 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.
-----------------------
생애최초 주택구입이면 LTV 80% 적용 + 30대 미만은 미래소득을 상향가정해서 적용
요 두 가지가 합쳐지니 20대 초반 부부는 연봉 합산 5,700만원이면 주담대를 6억 풀로 땡길 수 있다는 계산인가 봅니다.
부부가 각자 월평균 238만원 정도 벌면 6억 대출인데, 이율이 4%면 매년 이자만 2,400만원입니다.
대출이자에만 연소득의 42.1퍼센트를 박아넣는 걸 용인하겠다는 의미로 보이네요.
게다가 지금 주담대 이율이 7% 돌파하고, 올해 안으로 8%를 찍을 거라는 예상도 나오는데,
그럼 6억 대출 시 연간 이자가 4,800만원입니다.
연봉 5,700 기준 총 소득의 84.2%고, 저게 세전 소득이라는 점을 고려하면
거의 모든 수입이 이자로 박히는 상황도 생길 수 있겠습니다.
대출을 늘려줬지만 이율이 너무 높아질 전망이라 현실적으로 큰 의미가 없을 것 같습니다. 이걸 가지고 욕하는 사람도 많던데 이율 높은게 정부 책임은 아닌데 원하는대로 대출 늘려줘도 욕을 먹어야 하나? 하는 생각이 들더군요.